18.11.2017

STAVEBNÉ ÚPRAVY V BYTE, OHLÁSENIE ÚPRAV

 

            Stavebný zákon 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov, upravuje podmienky povoľovania v §§ 55, 57, odst. 2, ohlásenie v § 139 b, odst. 14 stavebného zákona udržiavacie práce.

            V súlade s ustanoveniami Obchodného zákonníka nesmú sa vykonávať stavebné úpravy ani iná podstatná zmena v byte bez súhlasu stavebného úradu. Pri rozhodovaní medzi rekonštrukciou bytu (t.j. výmena poškodených, zastaralých zariadení), keď sa ponechá pôvodné riešenie dispozície bytu a v prípade, že zvažujeme mieru stavebných úprav, ktoré si vyžaduje ohlasovaciu povinnosť či dokonca stavebné povolenie :

            -užívateľ bytu stavebné úpravy realizuje cestou vlastníka bytov (OSBD, SVB, ...) a dodržuje podmienky Obchodného zákonníka § 694,

            -vlastníci bytov, spoločných časti a zariadení bytového domu v zmysle stavebného zákona riadia sa Zákonom č. 182/93 Zb. a poslednou novelou 268/2007 Zb. § 11 odst. 4, vlastník nemôže vykonávať úpravy v byte, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu.

            V snahe o vylepšenie svojho bývania užívatelia, resp. vlatníci bytov (fyzické osoby) okrem povolených zásahov majú záujem vykonávať také zmeny, ktoré bez súhlasu orgánov činných v stavebnom konaní nie je možné vykonávať.

 

            Stavebné úpravy bez ohlásenia stavebnému úradu :

           

            čšina stavebno-udržiavacích prác nevyžaduje ohlásenie, stavebné povolenie a ani súhlas stavebného úradu. Ide najmä o tieto opravy a úpravy :

            -menšie opravy fasád, opravy vnútorných omietok, obkladov, stien, podláh a dlažieb, strešné krytiny a povrchy plochých striech, komínových telies, opravy vnútorných inštalácií, výmena, opravy a nátery žľabov a odpadových žľabových zvodov, okien a dverí a ich nátery, výmena dverových a okenných krídiel a opravy oplotenia, ak sa nimi nemení vzhľad stavby,

            -výmena nepodstatných častí konštrukcie stavby (výmena nenosných priečok, napr. umakartové jadro, deliaci panel, pokiaľ sa nemení plocha a účel využívania priestoru),

            -opravy zariadení ÚK, vetracieho a klimatizačného zariadenia a výťahov, ak ich budú uskutočňovať organizácie alebo osoby, ktoré majú oprávnenie na výkon uvedených činností,

            -výmena zariaďovacích predmetov (napr. kuchynských liniek, vaní a iného bežného vybavenia stavby),

 

 

            Ale aj pri úpravách, ktoré nevyžadujú ohlásenie alebo stavebné povolenie, je vlastník bytu alebo nebytového priestoru povinný dodržiavať technické normy a predpisy, napr. pri pokládke novej dlažby je nutné položiť izoláciu proti kročajovej nepriezvučnosti z certifikovaných výrobkov.

 

            Stavebné úpravy ohlasované a povolené stavebným úradom :


            Ohlásenie stavebných úprav sa vyžaduje pri týchto stavebných úpravách, udržiavacích prácach, ktoré môžu ovplyvniť :

            stabilitu stavby zasahujúcu do nosných konštrukcií,

            požiarnu bezpečnosť stavby,

            vzhľad stavby alebo životné prostredie,

            záujmy spoločnosti

Stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavby (prístavba, nadstavba, vstavba,...). Akékoľvek udržiavacie práce a stavebné úpravy, ktoré by mohli mať niektorý z negatívnych vplyvov, vyžadujú ohlásenie stavebného úradu. Vlastník alebo nájomca bytu, nebytového priestoru ich nesmie vykonávať bez súhlasu stavebného úradu. Napríklad pri búracích prácach otvoru do muriva alebo panelu (ak nejde o nosné murivo) sa vyžaduje ohlásenie stavebného úradu. Pri zásahu do nosného muriva (panelu) sa vyžaduje na základe statického posudku povolenie stavebného úradu, ohlásenie nepostačuje.

            Požiadavka na zachovanie spôsobu užívania sa vzťahuje aj na časť stavby, takže zriadenie priečky, ktorou sa miestnosť rozdelí na dve (zmena izbovitosti) alebo opačne – odstránenie priečky  alebo spojenie dvoch miestností do jednej, nestačí len ohlásenie. Je potrebné stavebné povolenie.

            Rovnako pri zasklení lodžií a balkónov, kedy sa mení vonkajší vzhľad domu, nestačí len ohlásenie, ale vyžaduje sa stavebné povolenie. Bolo by vhodné, aby sa dohodli vlastníci bytov pred jednotlivými zásahmi do fasády domu na zadaní vypracovania štúdie (projektu) riešenia celej fasády domu a na základe toho požiadali stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia.

            Ohlasovateľom udržiavacích prác je vlastník, správca, spoločenstvo. Ak stavebný úrad do 3O dní od ohlásenia zámeru práce nezakáže ich realizáciu, je možné začať s prácami. Stavebnú úpravu nahlasuje stavebnému úradu vopred vlastník bytu. Vykonať stavebnú úpravu možno len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti stavebnej úprave nemá námietky a s jej vykonaním súhlasí. Svojvoľné počínanie vlastníkov alebo nájomcov (užívateľov) bytov, ktoré je v rozpore s ustanoveniami Zákona 50/76 Zb.-stavebný zákon v znení neskorších predpisov, môdže stavebný úrad postihovať peňažnou pokutou až do výšky 166 tis. € (§105 a §106).